43m2三房两厅 小公寓抢刚需客

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2018-06-17

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大洋网讯随着首付提高,住宅市场成交受到抑制,不受限购政策影响的商业小公寓产品来抢夺刚需市场。

近期,东莞开发商推出43平方米、59平方米等三房两厅小公寓产品,以低首付、低总价的优势,吸引自住刚需客。 记者在采访中发现,这些商业公寓多为LOFT户型,但是由于面积小,房间多,部分项目存在着采光不足、房间过小等问题。

43平方米三房两厅“蜗居”生活,你能接受吗?刚需客买商业小公寓自住上周日,东莞东城的李先生一家三口来到工作地点附近一个公寓楼盘现场,他们打算购买一套公寓自住。 李先生说,他们现在一家人租房子住,孩子在附近的小学读书,因为觉得租房不划算,还是想供一套房子。 但是目前城区一套洋房首付要五六十万元,太高了;而一套小两房公寓的首付只要二三十万元,在他们能够承担的范围之内。

虽然面积小,但是有两个小房间也足够一家三口居住了。

为了迎合这些自住需求购房者,开发商打造的商业小公寓从一房到两房,然后到三房产品,面积则维持在60平方米以下。 东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐告诉记者,据东莞中原地产观察,目前购买商业公寓的买家绝大部分是作投资用途;但临深片区却出现了不少自住需求的购房者。

记者了解到,受到限购政策和房价高企影响,总价低、不限购的商业公寓产品正逐渐受到一些自住刚需购房者的青睐。

供应量大,消化或需两年记者调查发现,目前东莞盛行的小公寓产品多为LOFT户型,建筑面积在20~60平方米之间,层高为4.5米甚至更高,可以将中空部分搭建出一至两个小房间。 这也是目前东莞公寓的主流产品,主要分布在中心城区和地铁口附近区域。 从成交来看,虽然有刚需购房者入市,但是整体市场成交仍以小户型为主,总价越低,越小的户型越受到投资客的喜爱。 东莞中原战略研究中心统计数据显示,在高房价的压力下,商业公寓低总价产品尤为畅销。

5月20~30平方米小型公寓占全市公寓(包括住宅公寓和商业公寓)成交比重达14%,30~40平方米公寓成交量也比较大,而40平方米以上的公寓成交比重正在逐渐缩小。 不过,商业公寓供应量大、竞争激烈等问题也极为严重。

业内人士认为,由于今年洋房成交不理想,商业公寓走货比较快,开发商也有意识地推售小公寓产品以回笼资金。

车德锐介绍,公寓产品在未来几年内还会陆续上市供应,导致目前东莞商业公寓供应量较大,他表示,“个人预估这些公寓需要两年左右的时间来消化。 ”分析:不限购、总价低吸引购房者据东莞中原战略研究中心统计数据显示,今年1~5月,公寓网签前十的排行榜当中,碧桂园苹果签约1000套,碧桂园首座签约954套,卓越中寰签约755套;排列第十名的星城翠珑湾签约量也达到177套。 从个盘对比来看,签约量远高于住宅产品个盘成交。

记者发现,前十名商业公寓基本位于经济较发达的区域如中心城区、临深片区、松山湖片区、滨海片区等,或者是地铁口附近。 东莞中原战略研究中心分析表示,在住宅调控政策严厉之下,被限购的投资需求涌入商业市场,部分公寓项目推出低首付策略,也吸引大批投资客;此外,碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出,纷纷热销。 记者了解到,商业公寓纷纷打出“不限购、不限贷”的口号,且不少小面积公寓总价仅相当于住宅洋房的首付,对于投资客甚至是自住需求的购房者都有一定的吸引力。 另外,受到竞争激烈影响,东莞商业公寓也加入促销行列,一些楼盘打出优惠活动,一些楼盘的价格较去年要优惠。

户型:公寓大变身,“两房变三房”小公寓产品竞争激烈,小两房产品由于总价低更受宠,而40平方米以上的小公寓产品则因为总价较高,首付达到50万元接近洋房,成交受到抑制。 为了刺激购房者入市,开发商开始将40平方米以上户型改造成三房产品,以吸引更多刚需购房者入市。

记者在东城一个纯公寓楼盘碧桂园苹果了解到,该楼盘自去年底开盘后,主推28平方米小两房和43平方米两房,其中28平方米小两房较43平方米的两房更为热销。 上周六,开发商将其中一个43平方米两房的样板房改成“三房两厅”进行展示,二楼为主人房和儿童房,一楼客厅则隔出一个小小的书房兼客房。 记者看到,新打造的小房间面积很小,仅放得下一张折叠起来的小小单人床,平时将床折叠挂在墙上,小房间作为书房使用,晚上将床放下,可以躺进一个成年人,空间面积与普通洋房的储物间相似。

一名正在看房的阿姨连连摇头说,这个房间太小了。

由于面积较小,改造成小三房的公寓产品基本都存在房间较小、活动不便等问题,部分项目的房间采光不好,甚至会影响到居住的舒适度。

位于莞城的富盈东方美誉建筑面积为45~55平方米小公寓是目前市场上少见的住宅公寓产品,首套房首付只需3成。

记者在楼盘的样板房看到,虽然有挑高层可以打造成复式单位,但受到面积小的影响,一楼小房间也要面对只可放下一张很小的单人床、只能躺进去一人的尴尬。

南城的思朗广场公寓则是由写字楼改造而成的主流商业公寓产品,其三房产品面积较大,空间舒适度比其他小面积的小三房产品高。 但是由于写字楼改造的特性,采光并不好。

此外,与普通洋房相比,小公寓由于面积小,能够存放的东西不多,并不适合多人居住,为了突破限制,开发商在收纳上倒是花足了心思。

记者发现,碧桂园苹果的小户型公寓将楼梯间打造成置物架,改为小型储物室;在入户玄关处隐藏推拉式小鞋柜,鞋子装进去后,可以将鞋柜推进玄关和厨房的间隙进行隐藏,保证房间的整洁。 此外,不少小公寓的衣柜都设计为嵌入式,尽量减少空间;洗手间、厨房等则设在入门走廊位置,占用的空间很小。 提醒:好出租不好转手随着LOFT公寓供应增加,这种上下两层、装修精美的LOFT公寓受到年轻的90后租客喜爱。

同时,从租金回报率来看,LOFT小公寓由于建筑面积小,出租回报率比住宅产品租金回报率要高。

以一套28平方米的小两房LOFT公寓月租金1500~2000元、单价2万元计算,其租金回报率约在3%~4%之间;而目前东莞住宅产品的租金回报率约在2%~3%之间。 但值得注意的是,虽然LOFT公寓在出租市场受到年轻人的喜爱,对于家庭租客来说,并不算实用,除了中心区域租金较高外,位置优势不突出的公寓租金不高。 此外,由于没有住宅产品可落户、可享受学区房教育的优势,商业小公寓转手率很低,而且相对于住宅产品,商业公寓的升值也比较慢。 车德锐也表示,目前东莞二手商业公寓交投并不活跃,转手很难,投资客购买后主要是用来出租。 文/广报全媒体记者蒋幸端图/广报全媒体记者石忠情[编辑:韦馨尧]。